📋 Быстрые факты:
📌 Утверждён приказом Минфина РФ №208н от 16.10.2018
📅 Обязательное применение — с отчётности за 2022 год; досрочное разрешалось
🏢 У арендатора — единая модель ППА + обязательство по аренде (п. 10)
🆓 Исключения у арендатора (п. 11–12): срок ≤ 12 месяцев ИЛИ рыночная стоимость предмета ≤ 300 000 руб.
🏦 У арендодателя — сохраняется деление на операционную и неоперационную (финансовую) аренду (гл. III)
🔄 Способы перехода у арендатора: ретроспективный / альтернативный / перспективный (последний — только для упрощённого учёта)
📐 Основа ФСБУ 25/2018 — МСФО (IFRS) 16 «Аренда»
⚠️ Штраф по ст. 15.11 КоАП РФ: 5 000–10 000 руб. (первично); до 20 000 руб. или дисквалификация 1–2 года (повторно)
💵 Аудит договоров аренды в АФ «Решение» — от 25 000 руб. (экспресс)
Что такое ФСБУ 25/2018 и кого касается
ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учёт аренды» регулирует учёт договоров аренды у обеих сторон — арендатора и арендодателя. Стандарт утверждён приказом Минфина №208н от 16.10.2018, обязателен с отчётности за 2022 год; разработан на основе МСФО (IFRS) 16.
Кто применяет стандарт и по каким договорам
ФСБУ 25/2018 применяют все организации — арендаторы и арендодатели, коммерческие и некоммерческие (кроме бюджетной сферы). Под действие стандарта попадают любые договоры, по которым имущество передаётся в пользование за плату: офисы, склады, торговые площади, транспорт, производственное оборудование, земельные участки.
Для арендатора модель изменилась радикально: вместо списания арендной платы в расходы — признание права пользования активом (ППА) и обязательства по аренде в балансе. У арендодателя логика ближе к прежней — деление на операционную и финансовую аренду. Связку с остальными стандартами смотрите в обзоре «ФСБУ в 2026 году: полная карта».
Арендатор: единая модель ППА и обязательство по аренде
У арендатора та самая радикальная перемена разворачивается в три узла — признание, амортизация, проценты. Пройдёмся по ним в порядке, в котором их встречает бухгалтер при подписании договора.
Арендатор по ФСБУ 25/2018 признаёт в балансе право пользования активом (ППА) и обязательство по аренде — независимо от того, лизинг это или обычная аренда офиса. Категории «операционная аренда у арендатора» в стандарте нет.
Первоначальная стоимость ППА: из чего она складывается
На дату предоставления предмета аренды арендатор признаёт (п. 10 ФСБУ 25/2018):
ППА — обязательство по аренде + авансы + оценочные обязательства по демонтажу и восстановлению.
Обязательство по аренде — приведённая (дисконтированная) стоимость будущих платежей; ставка дисконтирования — ставка привлечения заёмных средств.
От того, как собрана первоначальная стоимость, дальше зависит вся амортизация и весь процентный расход — ошибка в ставке дисконтирования последовательно искажает отчётность на весь срок договора.
Как амортизируется ППА и начисляются проценты
ППА амортизируется в течение срока полезного использования, но не дольше срока аренды (если не предусмотрен переход права собственности). Амортизация — расход периода по аналогии с собственными основными средствами по ФСБУ 6/2020. Проценты по обязательству начисляются по первоначальной ставке. В бухучёте — две статьи расходов вместо одной «арендной платы» налогового учёта; отсюда временные разницы по ПБУ 18/02.
Важно: модель у арендатора единая — альтернатива ППА не «операционная аренда», а исключения по п. 11–12. АФ «Решение» при аудите ФСБУ 25/2018 проверяет признание ППА, ставку дисконтирования, амортизацию и проценты.
Модель единая — но из неё есть два законных выхода. И третий: пониженная планка для тех, кто вправе вести упрощённый учёт.
Арендатор вправе не признавать ППА, если срок аренды ≤ 12 месяцев или рыночная стоимость предмета ≤ 300 000 руб. — и договор не содержит опциона выкупа. Арендные платежи признаются расходом периода равномерно.
Два условия освобождения от ППА
Исключение по п. 11–12 ФСБУ 25/2018 срабатывает при хотя бы одном из условий:
Срок аренды ≤ 12 месяцев на дату предоставления. Учитываются опционы продления, если их исполнение достаточно определённо.
Рыночная стоимость предмета без учёта износа ≤ 300 000 руб. Проверяется стоимость предмета, а не сумма аренды за срок договора.
Дополнительное условие — не предусмотрен выкуп предмета. Опцион выкупа автоматически переводит договор в полную модель ППА, даже если срок или стоимость укладываются в исключение.
Микропредприятия и упрощённый учёт: отдельная планка
Организация с правом упрощённого учёта по ч. 4 ст. 6 ФЗ-402 может не применять модель ППА ко всем договорам аренды — независимо от срока и стоимости. Выбор раскрывается в учётной политике. Если компания подпадает под обязательный аудит (ч. 5 ст. 6 ФЗ-402) — право утрачивается.
⚠️ Терминологическая ловушка. Арендаторы ошибочно называют исключение по п. 11–12 «операционной арендой у арендатора». Категория «операционная аренда» у арендатора в ФСБУ 25/2018 отсутствует. АФ «Решение» при аудите применения ФСБУ 25/2018 указывает на ошибку и даёт корректные формулировки для учётной политики.
Арендодатель: операционная vs неоперационная аренда
На стороне арендатора всё сводится к одной модели с двумя исключениями. На стороне арендодателя наоборот — две модели, и классификация решает, как выглядит баланс.
У арендодателя модель другая — гл. III ФСБУ 25/2018 сохраняет деление на операционную и неоперационную (финансовую) аренду. Логика близка к IFRS 16.
Когда аренда — финансовая (неоперационная)?
Неоперационная — договор, по которому арендатору переходят риски и выгоды от использования предмета (классический пример — лизинг с выкупом). Признаки:
переход права собственности в конце срока;
опцион выкупа по цене существенно ниже справедливой;
срок аренды ≈ срок полезного использования предмета;
приведённая стоимость платежей ≈ справедливая стоимость предмета.
Арендодатель прекращает признание предмета как собственного актива и отражает чистую инвестицию в аренду. Платежи раскладываются на возврат основной суммы и процентный доход.
Операционная аренда: когда актив остаётся у арендодателя
Все прочие случаи. Арендодатель продолжает признавать предмет как собственное ОС (с амортизацией), а арендные платежи — доходом периода равномерно. АФ «Решение» при аудите ФСБУ 25/2018 проверяет классификацию у арендодателя, расчёт чистой инвестиции и раскрытия по ФСБУ 4/2023.
3 способа перехода для арендатора
Даже если классификация у обеих сторон в норме, всплывает следующий вопрос: как быть с уже действующими договорами на дату первого применения. ФСБУ 25/2018 даёт три разных по трудоёмкости ответа.
При первом применении ФСБУ 25/2018 арендатор выбирает один из трёх способов: ретроспективный, альтернативный или перспективный. Выбор закрепляется в учётной политике до 31.12 предыдущего года.
Какой способ перехода выбрать
Ретроспективный (полный). Пересчёт сравнительных периодов с признанием ППА и обязательства с момента возникновения каждого договора. Самый трудоёмкий.
Альтернативный. Единовременная корректировка на начало отчётного периода — ППА и обязательство признаются по каждому действующему договору без пересчёта сравнительных показателей. Наиболее распространённый выбор.
Перспективный. Только для договоров, заключённых после даты перехода. Доступен только организациям с правом упрощённого учёта — и только если они не подлежат обязательному аудиту.
На практике большинство арендаторов идут альтернативным способом — он укладывается в один приказ и не требует пересчёта сравнительных периодов. Перспективный без права упрощённого учёта — прямой повод для оговорки в аудиторском заключении. Выбор раскрывается в учётной политике и в пояснениях к отчётности (п. 9 ФСБУ 4/2023). АФ «Решение» при аудите ФСБУ 25/2018 проверяет обоснование способа и раскрытия — подробнее про учётную политику под ФСБУ 2026 и ошибки перехода.
Налоговый учёт аренды: когда расходятся бухучёт и НК РФ
Способ перехода выбран, ППА и обязательство признаны — и бухгалтер упирается в системный разрыв между ФСБУ 25/2018 и гл. 25 НК РФ, который никуда не уходит в течение всего срока договора.
Признание ППА в бухучёте и списание арендных платежей в налоговом учёте создают временные разницы по ПБУ 18/02 — каждая смена ставки прибыли требует пересчёта ОНА/ОНО.
Расхождение бухучёта и налогового учёта аренды
| Объект | ФСБУ 25/2018 (бухучёт) | Гл. 25 НК РФ (налоговый учёт) |
|---|---|---|
| ППА у арендатора | Признаётся как актив (амортизация + проценты) | Арендные платежи — расходы периода (ст. 264 НК РФ) |
| Налог на прибыль | — | 25% с 01.01.2025 (было 20%) |
| НДС | — | 22% с 01.01.2026 (было 20%) |
В ранние годы аренды амортизация ППА + проценты выше платежа по НК — формируется ОНО. В поздние годы наоборот, признаются ОНА. К концу договора разница сворачивается. До конца договора эта разница — живая сумма на балансе: именно она чувствительна к любой смене ставки прибыли и первой всплывает при аудите временных разниц.
Пересчёт ОНА/ОНО после повышения ставки прибыли до 25%
С 01.01.2025 ставка налога на прибыль повышена с 20 до 25% (ФЗ №176 от 12.07.2024). Все накопленные ОНА и ОНО по аренде требуют пересчёта по новой ставке с отражением разницы в текущем периоде. АФ «Решение» при аудите ФСБУ 25/2018 проверяет формирование ОНА/ОНО и пересчёт — подробнее в материале «ФСБУ и налоговый учёт».
Типовые ошибки применения ФСБУ 25/2018
Пересчёт ОНА/ОНО по ставке 25% — частный случай ошибки, но далеко не единственный. На аудите повторяется одна и та же “шестёрка” ошибок, почти в одинаковом порядке.
Аудит бухгалтерии у арендаторов по ФСБУ 25/2018 стабильно вскрывает 6 типовых ошибок — от терминологической путаницы до непересчитанных отложенных налогов.
Шесть ошибок, которые повторяются чаще всего
Исключения по п. 11–12 названы «операционной арендой у арендатора» — ошибка в учётной политике и раскрытиях.
Неверная ставка дисконтирования. Вместо ставки привлечения заёмных средств берут ключевую ставку ЦБ.
ППА не признано по долгосрочному дорогому договору. Договор на 5 лет, стоимость предмета 2 млн руб. — бухгалтер списывает платежи в расходы «как всегда».
Договор с опционом выкупа не переклассифицирован: опцион автоматически блокирует освобождения по п. 11–12.
Ежегодный пересмотр срока аренды не проводится — стандарт требует оценивать изменение ожидаемого срока на отчётную дату.
ОНА/ОНО по ставке 20% не пересчитаны после повышения ставки прибыли до 25% с 01.01.2025.
Найти одну из шести — повод на экспресс-диагностику: вокруг одной ошибки обычно сидят ещё две-три смежные. Три и более — уже не разовый аудит, а сопровождение. Каждая находка закрывается письменной рекомендацией АФ «Решение».
АФ «Решение»: аудит договоров аренды по ФСБУ 25/2018
Проверяем применение ФСБУ 25/2018: классификацию, расчёт ППА и обязательства, ставку дисконтирования, амортизацию, начисление процентов.
Находим типовые ошибки: «операционная аренда у арендатора», неверные ставки, непризнанные ППА, неучтённые опционы выкупа, непересчитанные ОНА/ОНО.
Даём письменный отчёт с рекомендациями и оценкой рисков по ст. 15.11 КоАП РФ и ст. 120 НК РФ.
17+ лет практики, ТОП-3 в региональном рейтинге, ТОП-150 России, 100+ проверок ежегодно.
Страхование ИНГОССТРАХ — 15 млн руб.; СРО ААС «Содружество», ОРНЗ 12006113218. Работа по всей России — удалённо и с выездом.
Аудит бухгалтерии: экспресс — от 25 000 руб. (участок «аренда» за 3–5 рабочих дней), стандарт — от 75 000 руб., комплексный — от 175 000 руб. Общий контур проверки — в статье «Аудит перехода на ФСБУ».
Получите бесплатную экспресс-диагностику договоров аренды:
Проверим классификацию договоров и корректность ППА за 30 минут
Определим объём работ и рассчитаем стоимость аудита
Оценим риски по ст. 15.11 КоАП и ст. 120 НК РФ до заключения договора
Контакты:
📞 Телефон: позвоните для консультации
📧 Напишите на сайте: audit-reshenie.ru
Часто задаваемые вопросы
Если опцион продления достаточно определённо будет использован — срок аренды считается с учётом продления, и ППА нужно признать. Признаки — повторное продление по аналогичному договору, привязка бизнеса к адресу, инвестиции в улучшение помещения. Иначе — исключение по п. 11.
Да. По п. 12 ФСБУ 25/2018 рыночная стоимость предмета ≤ 300 000 руб. — основание для неприменения модели ППА. Срок договора не имеет значения. Проверяется стоимость предмета аренды, а не сумма платежей.
У нас лизинг с выкупом. Это финансовая аренда у арендодателя?
Как правило — да. Опцион выкупа по цене ниже справедливой — основной признак неоперационной (финансовой) аренды по гл. III ФСБУ 25/2018. Арендодатель признаёт чистую инвестицию в аренду. У арендатора формируется ППА + обязательство — опцион выкупа блокирует исключения по п. 11–12.
Можно ли микропредприятию вообще не применять модель ППА?
Да, если организация имеет право на упрощённый учёт по ч. 4 ст. 6 ФЗ-402. Выбор раскрывается в учётной политике. Если компания подлежит обязательному аудиту — право утрачивается.
Какая ответственность за неприменение ФСБУ 25/2018?
По ст. 15.11 КоАП РФ — штраф на должностное лицо 5 000–10 000 руб. (первично); 10 000–20 000 руб. или дисквалификация 1–2 года (повторно). Грубое нарушение — искажение показателя или занижение налога ≥10%. По ст. 120 НК РФ — 10 000 / 30 000 руб. на организацию; при занижении базы — 20% от неуплаченного налога, но не менее 40 000 руб.
