Возмещение НДС в строительстве и инвестициях 2026. Подрядчики, эскроу, СМР хозспособом

📊 НДС в стройке — 2026 в цифрах:

• 📌 Застройщик МКД по ДДУ 214-ФЗ освобождён от НДС по подп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ (с 2010 года — режим не изменился в 2025–2026)

• 🆕 Подрядчик ИЖС по ФЗ-186 от 22.07.2024 — с 01.04.2025 работы по договору с физлицом с эскроу освобождены от НДС: ФЗ-283 от 08.08.2024 ввёл подп. 23.2 п. 3 ст. 149 НК РФ

• 🏗️ Подрядчик и субподрядчик по обычным договорам (включая МКД) — общий порядок: ставка 22% с 01.01.2026 (ФЗ-425), вычет «входного» НДС, возмещение при превышении вычетов

• 🛠️ СМР хозспособом — база на последнее число каждого квартала (п. 10 ст. 167 НК РФ), вычет в том же квартале (п. 6 ст. 171, п. 5 ст. 172 НК РФ); с 2026 — по 22%

• ⚠️ «Входной» НДС у застройщика МКД по необлагаемой части ДДУ — в стоимость по п. 2 ст. 170 НК РФ (не к вычету)

• 📐 Нормы: подп. 23.1 и 23.2 п. 3 ст. 149, ст. 159, 167, 170, 171, 172, 176 НК РФ; ФЗ-214; ФЗ-186 от 22.07.2024; ФЗ-283 от 08.08.2024

• 🔍 Камералка — стандарт 2 месяца (ст. 88 НК РФ), у строителей часто продление до 3 — повышенный риск-балл по АСК НДС-2

• 💵 Сопровождение в АФ «Решение» — от 50 000 руб. (диагностика) до 500 000+ руб. (полное сопровождение). /services/vozmeshchenie-nds/

Кто и когда возмещает НДС в стройке — обзор схем

В строительстве 2026 года участники работают в трёх режимах НДС: освобождение по специальным нормам ст. 149 НК РФ, общий порядок и хозспособ. Режим определяется юридической схемой объекта — ДДУ 214-ФЗ на МКД, договор подряда на ИЖС по ФЗ-186, инвестконтракт на нежилое или собственная стройка. Возмещение возникает там, где сумма «входных» вычетов за квартал превышает исчисленный НДС с реализации (п. 1 ст. 176 НК РФ).

Возмещение в стройке зависит не от объёма закупок, а от схемы объекта: услуги застройщика МКД по ДДУ и работы подрядчика ИЖС по ФЗ-186 выведены из режима НДС по разным нормам ст. 149 НК РФ; нежилое и подряд по обычным договорам работают как раньше — но уже по 22%. АФ «Решение» при сопровождении строительных проектов разделяет потоки «входного» НДС по каждому блоку.

Застройщик МКД по ДДУ 214-ФЗ — освобождение по подп. 23.1 ст. 149 НК РФ

Услуги застройщика многоквартирного дома по договорам долевого участия (214-ФЗ) освобождены от НДС подп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ — режим действует с 2010 года и не изменился ни в 2025, ни в 2026. Норма введена Федеральным законом от 17.06.2010 № 119-ФЗ; её часто путают с новой льготой по ФЗ-283 от 08.08.2024 для подрядчиков ИЖС, но это разные подпункты ст. 149 НК РФ и разные схемы.

Что освобождено и что остаётся под НДС

Подп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ освобождает услуги застройщика по ДДУ — оформленным по 214-ФЗ договорам с дольщиками на квартиры, машино-места, кладовки и иные помещения в составе МКД. При этом строительные работы силами генподряда и субподряда идут в обычном режиме НДС: генподрядчик и субподрядчики предъявляют застройщику НДС по ставке 22% с 01.01.2026 (ФЗ-425), эти суммы — «входной» НДС у застройщика при условии использования работ в облагаемых НДС операциях.

Если в составе ДДУ застройщик передаёт дольщикам нежилые помещения коммерческого назначения (не машино-места и кладовки, а, например, торговые помещения первого этажа или апартаменты, которые судебная практика квалифицирует как нежилые), эти операции облагаются НДС по общим правилам — с правом вычета «входного» НДС в соответствующей доле.

Эскроу-счета и НДС — авансы у застройщика МКД не возникают

По ст. 15.4 ФЗ-214 деньги дольщиков лежат на эскроу-счетах в уполномоченном банке до ввода объекта в эксплуатацию. Застройщик МКД получает их только после исполнения обязательств, поэтому авансы для целей НДС у него по ДДУ не возникают — момент определения базы по ст. 167 НК РФ по освобождённой операции не наступает в принципе. Это упрощает учёт и устраняет давнюю проблему «авансового» НДС у застройщика.

Куда списывать «входной» НДС по необлагаемой части

По п. 2 ст. 170 НК РФ «входной» НДС по операциям, не облагаемым НДС, включается в стоимость приобретённых товаров, работ и услуг. Для застройщика МКД: НДС от генподрядчика, поставщиков материалов и проектных организаций по жилой части и иной необлагаемой составляющей ДДУ включается в себестоимость строительства, не принимается к вычету, и возмещения по этой части проекта не возникает.

Жилые и нежилые объекты в одном проекте

Если МКД содержит и помещения, передаваемые по ДДУ (необлагаемая часть), и нежилые помещения коммерческого назначения, реализуемые отдельно (облагаемая часть), застройщик ведёт раздельный учёт «входного» НДС по правилам п. 4 ст. 170 НК РФ. Доля «входного» НДС, относящаяся к нежилым площадям, рассчитывается пропорционально площади нежилых помещений в общей площади объекта (или иным закреплённым в учётной политике способом). В этой части у застройщика сохраняется право на вычет и возмещение.

⚠️ Типичная ошибка: не вести раздельный учёт «входного» НДС по облагаемой и необлагаемой части МКД. При камералке такая декларация попадает в зону повышенного риска по АСК НДС-2 — ФНС квалифицирует ситуацию как необоснованный вычет и доначисляет налог + штраф 20% по ст. 122 НК РФ. АФ «Решение» при аудите проверяет методику раздельного учёта и фактическое её применение по реестру счетов-фактур.

Подрядчик ИЖС по ФЗ-186 — новое освобождение с 01.04.2025

Федеральный закон от 08.08.2024 № 283-ФЗ ввёл новый подп. 23.2 п. 3 ст. 149 НК РФ — освобождение от НДС работ подрядчика по договору строительного подряда с физическим лицом в рамках ФЗ-186 от 22.07.2024. Норма заработала с 01.04.2025. Это самостоятельная льгота для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), к МКД и ДДУ 214-ФЗ она не относится.

Что такое ФЗ-186 от 22.07.2024 и когда применяется освобождение

Федеральный закон от 22.07.2024 № 186-ФЗ «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу» регулирует строительство частных жилых домов на земельных участках граждан. Условия применения подп. 23.2 п. 3 ст. 149 НК РФ:

• договор строительного подряда заключён с физическим лицом;

• предмет договора — строительство жилого дома по 186-ФЗ (ИЖС);

• расчёты ведутся с использованием счёта эскроу в уполномоченном банке;

• работы выполнены и приняты после 01.04.2025.

При выполнении этих условий подрядчик освобождается от НДС по операциям с физлицом-заказчиком. Льгота полезна застройщикам коттеджных посёлков, которые работают по договорам подряда с гражданами на ИЖС, а не по схеме ДДУ на МКД.

Что НЕ попадает под освобождение по подп. 23.2

Подп. 23.2 п. 3 ст. 149 НК РФ не применяется:

• к строительству МКД (даже с эскроу-счетами по ст. 15.4 ФЗ-214) — для застройщика МКД работает подп. 23.1 (услуги застройщика), а для генподрядчика МКД — общий порядок;

• к договорам подряда с юрлицами и ИП;

• к договорам подряда с физлицами без эскроу-счетов;

• к работам, выполненным до 01.04.2025.

«Входной» НДС у подрядчика ИЖС по необлагаемым операциям также включается в стоимость по п. 2 ст. 170 НК РФ — возмещения по этой части договоров не возникает. Если подрядчик параллельно выполняет работы и на МКД (общий порядок), и на ИЖС по ФЗ-186 (освобождение) — нужен раздельный учёт по п. 4 ст. 170 НК РФ.

Подрядчик и субподрядчик по обычным договорам — общий порядок

По договорам подряда и субподряда, не подпадающим под подп. 23.2 (ИЖС с физлицом по ФЗ-186), у подрядчика работает общий порядок с правом вычета и возмещения. Это, в частности, генподряд и субподряд на МКД, нежилые объекты, инфраструктуру, коммерческую недвижимость. С 01.01.2026 ставка по реализации строительных работ — 22% (Федеральный закон от 28.11.2025 № 425-ФЗ). На длинных проектах превышение вычетов над начислениями возникает регулярно — это и есть возмещение.

Вычет по материалам и работам субподряда

Подрядчик принимает к вычету «входной» НДС:

• по материалам для стройки — по факту оприходования и при наличии счёта-фактуры;

• по работам субподрядчиков — по дате актов КС-2, КС-3 и счетов-фактур субподряда;

• по услугам — аренде техники, экспертизе, проектированию, авторскому надзору.

Условия вычета — ст. 171 и 172 НК РФ. По сделкам, отгруженным с 01.01.2026, подрядчик начисляет НДС с реализации по 22%; «входной» НДС от поставщиков, отгрузивших до 31.12.2025, идёт по 20%.

Когда у подрядчика возникает право на возмещение?

Право возникает в квартале, когда сумма вычетов превышает исчисленный НДС с реализации (п. 1 ст. 176 НК РФ). Типовая ситуация на МКД и нежилых объектах: материалы и субподряд закуплены и оприходованы в I квартале, реализация генподряда закрывается актами во II–III квартале — превышение вычетов по итогам I квартала и есть основание для возмещения. АФ «Решение» при сопровождении подрядчика проверяет полноту первички (КС-2, КС-3, счета-фактуры субподряда) и устраняет дефекты до подачи декларации. Важный нюанс: для подрядчиков МКД освобождения по подп. 23.2 НК РФ нет — это норма только для ИЖС с физлицами по ФЗ-186.

СМР для собственного потребления (ст. 159, 167 НК РФ)

При строительстве хозспособом — собственными силами для своих нужд — НДС начисляется ежеквартально на стоимость фактически выполненных работ. Норма — п. 2 ст. 159 НК РФ и п. 10 ст. 167 НК РФ. С 01.01.2026 ставка по СМР хозспособом — 22% (ФЗ-425). Вычет начисленного НДС возможен в том же квартале при соблюдении условий п. 6 ст. 171 и п. 5 ст. 172 НК РФ.

Когда возникает база — на последнее число квартала?

Налоговая база определяется на последнее число каждого налогового периода — квартал (п. 10 ст. 167 НК РФ). НДС начисляется на объём фактически выполненных в квартале работ, а не разово при вводе объекта. Если строительство идёт год — база считается четыре раза.

Как считать стоимость СМР хозспособом

По п. 2 ст. 159 НК РФ в базу включаются фактические расходы на работы собственными силами:

• материалы, использованные в строительстве;

• амортизация собственной строительной техники на объекте;

• оплата труда работников на стройке + страховые взносы;

• иные расходы, непосредственно связанные с СМР, — топливо, износ инструментов.

Стоимость работ, выполненных подрядными организациями, в базу не включается — по этим работам НДС начислит сам подрядчик. Бухгалтеру придётся разделить расходы по объекту на «свои силы» и «подрядчики», чтобы не задвоить базу.

Вычет в том же квартале и стык по ставке 22%

Начисленный НДС принимается к вычету в том же налоговом периоде (п. 6 ст. 171, п. 5 ст. 172 НК РФ) при двух условиях: объект предназначен для облагаемых НДС операций, и его стоимость учитывается в расходах по налогу на прибыль через амортизацию. Эффект — нагрузка на бюджет нулевая, но операция обязательно отражается в Разделе 3 декларации.

Пример расчёта. За I квартал 2026 фактические расходы на СМР хозспособом — 5 млн руб. (материалы — 3 млн, ФОТ + страховые взносы рабочих на стройке — 1,5 млн, амортизация собственной техники на объекте — 0,5 млн). База за квартал = 5 000 000 руб. Начисление НДС: 5 000 000 × 22% = 1 100 000 руб. На последнее число квартала (31.03.2026). Вычет — в том же I квартале 2026 на ту же сумму 1 100 000 руб. при условии, что объект предназначен для облагаемых операций. Итог по бюджету — 0; обе суммы отражены в Разделе 3 декларации.

С 01.01.2026 НДС по СМР хозспособом начисляется по 22% (ФЗ-425). По работам до 31.12.2025 — по 20%. Если стройка длилась через 31.12.2025: база за IV квартал 2025 — по 20%, база за I квартал 2026 — по 22%.

⚠️ Типичная ошибка: не начислять НДС по СМР хозспособом, считая, что «работы для себя — без НДС». Нарушение выявляется при камералке через сопоставление расходов на счёте 08 с оборотами по НДС: доначисление + штраф 20% по ст. 122 НК РФ (40% при умысле) + пени по ст. 75 НК РФ.

Инвестконтракты и долгосрочные договоры

Инвестконтракты на нежилые объекты — коммерческая недвижимость, производственные комплексы, торговые центры, склады — идут в общем режиме НДС. Освобождения по ст. 149 НК РФ к ним не применяются: подп. 23.1 покрывает только услуги застройщика МКД по ДДУ, подп. 23.2 — только работы подрядчика ИЖС с физлицом по ФЗ-186. У инвестора и заказчика-застройщика по нежилому объекту схема возмещения сохраняется — с поправкой на ставку 22% с 01.01.2026.

Инвестор при поступлении объекта в собственность принимает к вычету «входной» НДС, предъявленный заказчиком-застройщиком и подрядчиками. На длинных контрактах через 31.12.2025 этапы, выполненные до конца 2025 года, идут по 20%, этапы с 01.01.2026 — по 22%; типовое решение — доп. соглашение о доплате 2% или о фиксации цены «с НДС в рублях» (Письмо ФНС от 29.12.2025 № СД-4-3/11802@ — разъяснения по переходному периоду; исключений для длящихся договоров ФЗ-425 не предусматривает). АФ «Решение» сопровождает инвестконтракты на нежилые объекты — от диагностики корректности учёта до защиты в камералке. Подробный разбор переходных кейсов — в статье «Переход на НДС 22% в 2026: договоры на стыке ставок и возмещение».

Камералка у застройщика и подрядчика — типовые запросы

Камералка строительной декларации с возмещением — стандарт 2 месяца (ст. 88 НК РФ), часто продление до 3: строители почти всегда попадают в зону повышенного риск-балла по АСК НДС-2 из-за длинных цепочек субподряда. Состав запросов ФНС устойчивый:

• Сметы на проектные и строительные работы;

• Акты КС-2 и справки КС-3 с расшифровкой по этапам;

• Договоры подряда и субподряда со всеми приложениями;

• Счета-фактуры от поставщиков и субподрядчиков с привязкой к актам;

• Реестр объектов с разделением облагаемой/необлагаемой части (для застройщика МКД по 214-ФЗ — расчёт по подп. 23.1 ст. 149 НК РФ);

• Документы по эскроу — выписки счетов, договоры с уполномоченным банком (по ст. 15.4 ФЗ-214 для МКД либо по ФЗ-186 для ИЖС);

• Расшифровка СМР хозспособом — расчёт базы по элементам затрат;

• Цепочка субподряда — встречные запросы по ст. 93.1 НК РФ.

Срок ответа на требование — 10 рабочих дней (п. 3 ст. 93 НК РФ; при камералке деклараций по НДС с возмещением — п. 8 ст. 88 НК РФ ограничивает запросы случаями выявления противоречий и несоответствий); пропуск становится самостоятельным основанием для отказа в вычетах. Подробный разбор — в статье «Камеральная проверка при возмещении НДС: что запрашивает ФНС в 2026».

Как АФ «Решение» сопровождает возмещение НДС в строительстве

АФ «Решение» сопровождает застройщиков, подрядчиков и инвесторов на всех этапах возмещения НДС в стройке — от диагностики готовности до защиты при отказе. 17+ лет на рынке, ТОП-3 в региональном рейтинге, ТОП-150 в рейтинге России, 100+ аудиторских проверок ежегодно. Страхование профответственности ИНГОССТРАХ — 15 млн руб. (в 5 раз выше минимума по закону). СРО ААС «Содружество», ОРНЗ 12006113218.

• Диагностика готовности — от 50 000 руб.: проверяем учётную политику, методику раздельного учёта (облагаемая/необлагаемая часть), сметы и КС-2/КС-3, реестр счетов-фактур.

• Сопровождение застройщика МКД по ДДУ 214-ФЗ — методика раздельного учёта по подп. 23.1 ст. 149 и п. 4 ст. 170 НК РФ, учёт «входного» НДС в стоимости.

• Сопровождение подрядчика ИЖС по ФЗ-186 — применение подп. 23.2 ст. 149 НК РФ с 01.04.2025, учётная политика по освобождённым операциям с физлицами.

• Аудит расчёта по СМР хозспособом — выявление пропусков ежеквартального начисления, восстановление пропущенных вычетов.

• Сопровождение камералки — ответы на требования, защита позиции по разрывам АСК НДС-2 в цепочке субподряда.

• Полное сопровождение — от 500 000 руб.: подготовка декларации, защита в камералке, обжалование при отказе.

Работа по всей России — удалённо и с выездом в любой регион, от Калининграда до Владивостока.

Получите бесплатную экспресс-диагностику возмещения НДС в строительстве:

• Проверим учётную политику, методику раздельного учёта и реестр счетов-фактур за 30 минут

• Определим сумму к возмещению и оценим риск отказа по АСК НДС-2

Контакты:

• 📞 Телефон: позвоните для консультации

• 📧 Сайт: audit-reshenie.ru

• 💰 Стоимость сопровождения

Читайте также

• Возмещение НДС из бюджета 2026: порядок, сроки, требования
• Камеральная проверка при возмещении НДС: что запрашивает ФНС в 2026
• Переход на НДС 22% в 2026: договоры на стыке ставок
• Отказ в возмещении НДС: топ-причины и порядок обжалования в 2026

Часто задаваемые вопросы