С 1 апреля 2025 года работы подрядчика по договору строительного подряда с физическим лицом с использованием счетов эскроу не облагаются НДС согласно подпункту 23.2 пункта 3 статьи 149 НК РФ. Льгота применяется при одновременном соблюдении двух условий: заключение договора строительного подряда именно с физлицом и обязательное использование механизма счетов эскроу. До внесения изменений в приложения к декларации по НДС налогоплательщики должны использовать в разделе 7 код операции “1011235” для отражения освобожденных от налогообложения операций.
Правовая основа освобождения от НДС
Льгота по НДС действует с 1 апреля 2025 года на основании подпункта 23.2 пункта 3 статьи 149 НК РФ для строительных работ с физлицами через эскроу.
Новое освобождение от НДС распространяется на работы, выполняемые подрядчиком для физических лиц по договорам строительного подряда с обязательным использованием счетов эскроу. Льгота введена для стимулирования строительной отрасли и защиты прав граждан при долевом строительстве.
Подпункт 23.2 пункта 3 статьи 149 НК РФ четко определяет, что освобождение применяется только к работам подрядчика, а не к поставке материалов или оказанию иных услуг. Соответственно, материалы, передаваемые заказчику-физлицу, продолжают облагаться НДС по общим правилам.
Условия применения льготы по НДС
Для применения освобождения необходимо одновременное соблюдение двух условий: договор строительного подряда с физлицом и использование счетов эскроу.
Первое обязательное условие — заключение договора строительного подряда именно с физическим лицом . Если заказчиком выступает индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, льгота не применяется. Статус физического лица должен подтверждаться документально.
Второе условие — обязательное использование счетов эскроу при расчетах по договору. Счет эскроу должен быть открыт в банке в соответствии с требованиями Федерального закона “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов”. Без оформления эскроу-счета льгота не действует.
Предметом договора должны быть именно работы по строительному подряду , а не услуги технического надзора, проектирования или консультирования. Льгота не распространяется на договоры подряда на выполнение проектных и изыскательских работ.
Отражение в декларации по НДС
До обновления приложений к декларации налогоплательщики используют код операции “1011235” в разделе 7 для отражения освобожденных операций.
В переходный период до внесения изменений в Приложение № 1 к Порядку заполнения декларации по НДС налогоплательщики должны применять код операции “1011235” . Данный код соответствует операциям, указанным в подпункте 23.2 пункта 3 статьи 149 НК РФ.
Освобожденные от НДС операции отражаются в разделе 7 декларации по НДС “Операции, не подлежащие налогообложению, операции, местом реализации которых не признается территория Российской Федерации”. В графе “Код операции” указывается 1011235, в графе “Стоимость операций” — сумма выполненных работ без НДС.
После утверждения обновленного Приложения № 1 к Порядку заполнения декларации ФНС России введет специальный код для данного вида операций. Налогоплательщики должны отслеживать изменения в нормативных актах и переходить на новый код с момента его введения.
Используемые нормативные акты
Письмо ФНС России от 19 июня 2025 г. N СД-4-3/5962@
Вопросы по применению изменений
Применяется ли льгота при строительстве коммерческой недвижимости для физлица?
Льгота действует для любых работ по договору строительного подряда с физлицом через счета эскроу, независимо от назначения объекта строительства. Главное условие — заказчик должен быть физическим лицом, а расчеты проводиться через эскроу-счет.
Можно ли применить освобождение при частичном использовании эскроу?
Освобождение от НДС действует только при полном использовании механизма счетов эскроу для расчетов по договору. Если часть платежей проходит в обход эскроу-счета, льгота на всю сумму договора не применяется.
Как отражать смешанные договоры с работами и материалами?
Освобождение распространяется только на работы подрядчика. Стоимость материалов, передаваемых заказчику, облагается НДС по общим правилам. В договоре необходимо четко разделять стоимость работ и материалов для корректного применения льготы.
Действует ли льгота для договоров, заключенных до 1 апреля 2025 года?
Льгота применяется к работам, выполняемым с 1 апреля 2025 года, независимо от даты заключения договора. Если договор заключен в марте 2025 года, а работы выполняются в апреле, освобождение от НДС действует.
