Арбитражный суд Северо-Западного округа в постановлении от 29.10.2025 по делу № А56-126093/2024 запретил собственнику здания самостоятельно пересчитывать налог на имущество после прекращения торговой деятельности. Здание находилось в региональном перечне объектов, облагаемых по кадастровой стоимости, так как более 20% площади занимало торговое предприятие — в середине года договор аренды расторгли, торговлю прекратили, а собственник рассчитал налог по среднегодовой стоимости. Суд указал: пока объект не исключен из перечня региональными властями, база налогообложения не меняется независимо от фактических изменений характеристик здания в течение года.
Обстоятельства дела
Региональные власти включили здание в перечень объектов недвижимости, облагаемых по кадастровой стоимости, поскольку торговое предприятие занимало более 20% его площади
Здание попало в региональный перечень недвижимости, облагаемой по кадастровой стоимости, по причине соответствия критерию торгового назначения. Законодательство относит к таким объектам здания, в которых площади торговых предприятий превышают 20% от общей площади.
В середине налогового периода собственник здания и арендатор торгового предприятия расторгли договор аренды. После расторжения договора торговая деятельность на объекте прекратилась полностью.
Собственник здания посчитал, что изменение фактических характеристик объекта дает ему право самостоятельно изменить базу налогообложения. На основании этого вывода он рассчитал налог на имущество за налоговый период по среднегодовой стоимости вместо кадастровой.
Позиция налогоплательщика
Собственник здания настаивал на праве самостоятельно перейти на расчет налога по среднегодовой стоимости при изменении характеристик объекта без исключения его из регионального перечня
Налогоплательщик обосновывал свою позицию следующими аргументами. Здание после прекращения торговой деятельности больше не соответствует критериям объектов недвижимости, облагаемых по кадастровой стоимости. Торговое предприятие не занимает ни одного квадратного метра площади здания, следовательно, отсутствует основание для применения специального порядка налогообложения.
Налоговый кодекс РФ предусматривает право налогоплательщика при изменении характеристик объекта в течение налогового периода самостоятельно применять соответствующую базу налогообложения. Собственник считал, что исключение объекта из перечня региональными властями не является обязательным условием для изменения порядка расчета налога.
Позиция строилась на буквальном толковании норм НК РФ о праве налогоплательщика определять налоговую базу исходя из фактических характеристик объекта недвижимости. Налогоплательщик полагал, что включение в перечень носит справочный характер и не может ограничивать его право на применение правильной базы налогообложения.
Позиция суда
Арбитражный суд указал, что включение объекта в региональный перечень определяет базу налогообложения независимо от изменения характеристик в течение года — самостоятельный пересчет налога без исключения из перечня недопустим
Суд отклонил все аргументы налогоплательщика и сформулировал четкую правовую позицию по спорному вопросу.
На дату принятия регионального перечня здание полностью соответствовало установленным законодательством критериям отнесения к недвижимости, облагаемой по кадастровой стоимости. Торговое предприятие на момент формирования перечня занимало более 20% площади здания, что подтверждено документально.
У налоговых органов отсутствуют полномочия оценивать обоснованность включения конкретного объекта в региональный перечень или исключения из него. Формирование и утверждение перечня относится к исключительной компетенции региональных органов власти, определенной законодательством субъекта РФ.
Налоговый кодекс РФ не содержит запрета на исключение из перечня объектов, которые попали в него по ошибке, перестали соответствовать установленным критериям или изменили свои характеристики. Однако такое исключение осуществляется региональными властями в порядке, установленном законодательством субъекта РФ.
Налогоплательщик не представил доказательств того, что региональные власти приняли решение об исключении здания из перечня облагаемых по кадастровой стоимости объектов. До момента официального исключения из перечня база налогообложения остается неизменной.
Решение АС Северо-Западного округа
Кассационная инстанция подтвердила правомерность расчета налога на имущество по кадастровой стоимости и невозможность самостоятельного выбора налогоплательщиком базы налогообложения
Арбитражный суд Северо-Западного округа оставил в силе выводы нижестоящих инстанций о правомерности доначисления налога на имущество.
Включение объекта недвижимости в региональный перечень создает обязанность по уплате налога по кадастровой стоимости на весь налоговый период. Изменение фактических характеристик объекта в течение года не дает налогоплательщику права самостоятельно изменить базу налогообложения.
Для перехода на расчет налога по среднегодовой стоимости необходимо официальное исключение объекта из регионального перечня в установленном законодательством субъекта РФ порядке. Такое исключение осуществляется региональными органами власти на основании обращения заинтересованного лица или по собственной инициативе.
Бремя доказывания факта исключения объекта из перечня лежит на налогоплательщике. При отсутствии документального подтверждения исключения объект считается включенным в перечень, а налог подлежит исчислению по кадастровой стоимости.
Процедурные требования для изменения базы налогообложения направлены на обеспечение стабильности налоговых правоотношений и предсказуемости налоговых обязательств. Региональные власти обладают полномочиями и ресурсами для мониторинга характеристик объектов недвижимости и своевременной актуализации перечня.
Противоречивая практика арбитражных судов
АС Центрального округа в 2025 году занял противоположную позицию по вопросу влияния регионального перечня на базу налогообложения — имущество, ошибочно не включенное в перечень, не облагается по кадастровой стоимости
Весной 2025 года Арбитражный суд Центрального округа рассмотрел дело с обратной фактической ситуацией. Объект недвижимости соответствовал критериям облагаемого по кадастровой стоимости имущества, но региональные власти не включили его в перечень.
Суд пришел к выводу, что налог на имущество в такой ситуации исчисляется по среднегодовой стоимости. Отсутствие объекта в региональном перечне исключает применение специального порядка налогообложения независимо от фактического соответствия критериям.
Правовая логика АС Центрального округа основывалась на формальном подходе: перечень является единственным основанием для определения базы налогообложения. Если объект отсутствует в перечне, применяется общий порядок расчета налога.
Сопоставление двух судебных позиций выявляет правовую асимметрию. АС Северо-Западного округа признает определяющее значение перечня при включении объекта, но не признает права налогоплательщика изменить базу при изменении характеристик. АС Центрального округа также придает перечню определяющее значение, но применяет этот подход и к ситуации ошибочного невключения объекта.
Противоречие в судебной практике создает риски для налогоплательщиков в зависимости от территориальной подсудности споров. Объект с одинаковыми характеристиками может облагаться по разным базам в зависимости от позиции конкретного арбитражного округа.
На что обратить внимание
Включение объекта недвижимости в региональный перечень определяет базу налогообложения на весь налоговый период — изменение фактических характеристик здания не дает права самостоятельно пересчитать налог
Из позиции АС Северо-Западного округа следуют конкретные правила для практической работы.
Региональный перечень имеет императивное значение
Включение объекта в перечень создает обязанность по исчислению налога по кадастровой стоимости. Эта обязанность сохраняется до официального исключения объекта из перечня региональными властями.
Изменение характеристик в течение года не влияет на базу расчета
Прекращение торговой деятельности, расторжение договоров аренды, изменение функционального назначения здания — все эти обстоятельства не дают налогоплательщику права самостоятельно перейти на расчет налога по среднегодовой стоимости.
Процедура исключения из перечня обязательна
Для изменения базы налогообложения собственник здания должен обратиться к региональным властям с заявлением об исключении объекта из перечня. Региональное законодательство определяет порядок, сроки рассмотрения и необходимые документы.
Доказывание исключения — обязанность налогоплательщика
При возникновении спора с налоговыми органами именно налогоплательщик должен представить документы, подтверждающие официальное исключение объекта из регионального перечня. До представления таких доказательств объект считается включенным в перечень.
Территориальные риски из-за противоречивой практики
Различные подходы арбитражных округов создают риски разного исхода аналогичных споров. Налогоплательщикам необходимо документировать все изменения характеристик объектов и своевременно инициировать процедуру корректировки регионального перечня.
Важность документирования изменений
Расторжение договоров аренды, изменение видов деятельности, перепланировка помещений — все эти факты должны фиксироваться документально для последующего обращения к региональным властям. Отсутствие документального подтверждения усложняет процедуру исключения из перечня.
Примеры ситуаций
Ситуация ⒈ Торговый центр в середине года полностью прекратил торговую деятельность
Собственник здания расторг все договоры аренды с торговыми предприятиями 15 июня. С 1 июля здание пустует, новых арендаторов нет. Здание находится в региональном перечне объектов, облагаемых по кадастровой стоимости.
Применение правовых принципов: Налог на имущество за весь год рассчитывается по кадастровой стоимости. Прекращение торговой деятельности не дает права самостоятельно изменить базу налогообложения. Собственник должен обратиться к региональным властям с заявлением об исключении здания из перечня, приложив документы о расторжении договоров аренды. После официального исключения из перечня налог за следующий год будет рассчитываться по среднегодовой стоимости.
Ситуация ⒉ Административное здание частично сдано под офисы вместо торговых площадей
Здание включено в региональный перечень, так как 30% площади занимали торговые предприятия. С марта собственник постепенно перезаключает договоры — торговые предприятия заменяются офисными арендаторами. К декабрю торговых площадей осталось 15%.
Применение правовых принципов: База налогообложения остается кадастровой до конца года. На момент формирования перечня здание соответствовало критериям, следовательно, обязанность по уплате налога по кадастровой стоимости сохраняется на весь налоговый период. Для изменения базы со следующего года собственник представляет региональным властям договоры аренды с офисными предприятиями и расчет фактических площадей по видам деятельности.
Ситуация ⒊ Здание исключено из перечня в середине года
Региональные власти 1 августа приняли решение об исключении здания из перечня облагаемых по кадастровой стоимости объектов в связи с изменением функционального назначения.
Применение правовых принципов: Решение об исключении применяется с начала следующего налогового периода, если региональным законодательством не установлено иное. За текущий год налог рассчитывается по кадастровой стоимости полностью. Исключение из перечня в течение года не дает права на пересчет налоговой базы за истекшие месяцы.
Используемые нормативные акты
Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 29.10.2025 по делу № А56-126093/2024
Постановление Арбитражного суда Центрального округа (дата и номер дела не указаны в исходном материале)
Региональный перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость (конкретный документ не указан в исходном материале)
Вопросы по аналогичным ситуациям
Можно ли пересчитать налог за прошлые периоды после исключения здания из регионального перечня
Пересчет налога за прошлые налоговые периоды после исключения объекта из перечня не производится. Решение об исключении применяется с начала следующего налогового периода, следующего за периодом принятия решения, если региональным законодательством не установлено иное.
Включение объекта в перечень на момент формирования создает обязанность по уплате налога по кадастровой стоимости за весь налоговый период. Последующее исключение из перечня не является основанием для пересмотра налоговых обязательств за истекшие периоды.
Исключение составляют ситуации, когда включение объекта в перечень было произведено с нарушением законодательства — в таких случаях возможно оспаривание самого факта включения через суд с последствиями для всех налоговых периодов.
Как обосновать заявление об исключении здания из перечня региональным властям
Заявление об исключении объекта из регионального перечня должно содержать документальное подтверждение изменения характеристик здания. К заявлению прилагаются: копии расторгнутых договоров аренды с торговыми предприятиями, новые договоры аренды с указанием видов деятельности арендаторов, технический план здания с экспликацией помещений.
Региональное законодательство может устанавливать дополнительные требования к составу документов и срокам их представления. Региональные власти вправе запросить дополнительные сведения или провести обследование объекта для проверки заявленных изменений.
Отказ в исключении из перечня должен быть мотивирован и может быть обжалован в судебном порядке. Бремя доказывания правомерности отказа лежит на региональных властях.
Что делать при противоречивой судебной практике в разных арбитражных округах
Противоречивая практика разных арбитражных округов создает правовую неопределенность. До формирования единообразного подхода Верховным Судом РФ налогоплательщикам необходимо учитывать позицию арбитражного округа, к юрисдикции которого относится объект недвижимости.
При территориальной подсудности в округе, придерживающемся формального подхода к перечню, критическое значение приобретает своевременное обращение к региональным властям при изменении характеристик объекта. Документальная фиксация всех изменений и сохранение переписки с региональными властями создают доказательственную базу для возможного судебного спора.
В случае отказа региональных властей в исключении из перечня целесообразно оспаривать такой отказ в судебном порядке до возникновения спора с налоговыми органами. Судебное решение об обязании региональных властей исключить объект из перечня имеет преюдициальное значение для налогового спора.
Можно ли оспорить включение здания в региональный перечень через суд
Включение объекта в региональный перечень является актом органа государственной власти субъекта РФ и может быть оспорено в судебном порядке. Основанием для оспаривания служит несоответствие здания критериям, установленным НК РФ для облагаемых по кадастровой стоимости объектов.
Заявление об оспаривании подается в арбитражный суд субъекта РФ в течение трех месяцев со дня, когда заявителю стало известно о включении объекта в перечень. Пропущенный срок может быть восстановлен судом при наличии уважительных причин пропуска.
Признание включения в перечень незаконным влечет обязанность регионального органа власти исключить объект из перечня и имеет последствия для всех налоговых периодов, в течение которых объект числился в перечне. Налогоплательщик вправе потребовать перерасчета налога и возврата излишне уплаченных сумм.
Какие документы необходимы для доказательства изменения характеристик здания
Для подтверждения изменения характеристик здания, влияющих на критерии включения в региональный перечень, требуется комплект документов, отражающих фактическое использование помещений.
Расторжение договоров аренды подтверждается соглашениями о расторжении, актами приема-передачи помещений, уведомлениями о прекращении арендных отношений. Изменение видов деятельности арендаторов фиксируется новыми договорами аренды с указанием разрешенного использования помещений.
Техническая документация включает актуальный технический план здания с экспликацией помещений, выписки из ЕГРН об объекте недвижимости, документы о перепланировке или реконструкции при их наличии. Площади помещений по видам использования рассчитываются на основании технических планов и договоров аренды.
Дополнительными доказательствами служат акты обследования помещений, фотофиксация отсутствия торгового оборудования, письма арендаторов о видах осуществляемой деятельности. Чем полнее комплект документов, тем выше вероятность положительного решения региональных властей об исключении из перечня.
