При продаже квартиры в 2025 году НДФЛ не платят, если недвижимость находилась в собственности не менее минимального срока владения: 3 года для наследства, дарения от близких родственников, приватизации и единственного жилья, 5 лет в остальных случаях. Налог рассчитывается с разности между доходом от продажи и расходами по ставке 13% или 15%, либо с применением имущественного вычета до 1 млн рублей при отсутствии документов о расходах. Декларацию 3-НДФЛ необходимо подать до 30 апреля 2026 года при владении менее минимального срока, а налог доплатить до 15 июля 2026 года.
Минимальные сроки владения для освобождения от НДФЛ
Продажа недвижимости без налогообложения возможна при соблюдении минимальных сроков владения, которые зависят от способа приобретения квартиры.
Срок владения 3 года применяется для квартир, полученных:
- по наследству
- в дар от близкого родственника
- по договору ренты
- в результате приватизации
- при продаже единственного жилья
Срок владения 5 лет действует во всех остальных случаях приобретения недвижимости, включая покупку на вторичном и первичном рынках.
Семьи с детьми могут не уплачивать налог при продаже квартиры независимо от срока владения при выполнении установленных условий.
Расчет НДФЛ с продажи квартиры
Налог рассчитывается с прибыли от продажи по ставке 13% или 15% в зависимости от размера дохода, при этом доходы можно уменьшить на расходы или применить имущественный вычет.
При наличии документов по расходам применяется формула:
Налог = (доход – расходы) × 13% (15%)
где доход — цена продажи по договору, расходы — сумма покупки, затраты на ремонт, проценты по ипотеке, услуги риелторов.
При отсутствии документов по расходам:
Налог = (доход – 1 млн руб.) × 13% (15%)
Имущественный вычет в размере до 1 млн рублей применяется для уменьшения налогооблагаемого дохода.
Особенности расчета для долевой собственности
Каждый собственник доли может применить имущественный вычет к своей части. При продаже доли по отдельному договору совладелец заявляет вычет в полном размере.
Выгоднее использовать документально подтвержденные расходы, если они превышают 1 млн рублей.
Пример расчета налога
Квартира куплена за 4 млн рублей, продана в 2025г. за 6 млн рублей. При наличии документов: (6 000 000 – 4 000 000) × 13% = 260 000 рублей. При применении вычета: (6 000 000 – 1 000 000) = 702 000 рублей (2 400 000 × 13% + 2 600 000 × 15%).
С 1 января 2025 года для налоговых резидентов РФ ставка НДФЛ по доходам от продажи жилья составляет 13% - для доходов до 2,4 млн руб. в год, 15% - свыше 2,4 млн руб. (до 31.12.2024 - 13% независисмо от суммы дохода) (п. 1.1 ст. 224 НК РФ),
- для нерезидентов - 30% (п. 3 ст. 224 НК РФ).
При продаже квартиры по цене ниже кадастровой стоимости налог рассчитывается в особом порядке с применением коэффициента 0,7.
Подача декларации 3-НДФЛ при продаже квартиры
Декларацию подают при продаже квартиры, которая находилась в собственности менее минимального срока владения, даже при отсутствии налога к доплате.
Декларацию необходимо подавать при продаже квартиры, купленной более 3, но менее 5 лет назад, если это не единственное жилье.
При продаже недвижимости с убытком налог не платится, но подача декларации остается обязательной.
Семьи с детьми, имеющие право на льготы, освобождаются от подачи декларации независимо от срока владения.
Заполнение декларации 3-НДФЛ за 2025 год
Декларация включает титульный лист, разделы 1-2, приложения 1 и 6, расчет к приложению 1 с указанием специальных кодов для операций с недвижимостью.
Титульный лист декларации
В поле “Налоговый период” указывается код “34”, в поле “Отчетный год” — “2025”. По реквизиту “Код категории налогоплательщика” проставляется “760”.
Разделы и приложения декларации
Раздел 1 содержит налог к уплате или доплате по результатам расчетов.
Раздел 2 включает расчет налогооблагаемого дохода и налоговой базы:
- строки 010 и 030 — доход от продажи квартиры
- строка 040 — размер применяемых вычетов
Приложение 1 отражает доходы от источников в РФ:
- строка 010 — код вида дохода “18”
- строки 030-060 — данные покупателя
- строка 070 — доход от продажи квартиры
Приложение 6 предназначено для заявления имущественных вычетов:
- строка 020 — размер документально подтвержденных расходов (не более суммы дохода)
- строка 160 — итоговая сумма вычета для переноса в раздел 2
Расчет к приложению 1 содержит кадастровый номер недвижимости, кадастровую стоимость, доход от продажи.
Особенности при покупке новой квартиры
При продаже квартиры и покупке новой в 2025 году дополнительно заполняется приложение 7 декларации для заявления имущественного вычета по расходам на приобретение.
Декларацию можно заполнить через сайт ФНС или личный кабинет налогоплательщика. В пустых ячейках при ручном заполнении ставится прочерк.
Подача декларации за 2025 год
Декларацию подают до 30 апреля 2026 года любым удобным способом: лично, почтой или через электронные сервисы.
Способы подачи декларации:
⒈ Лично в налоговую инспекцию по месту жительства или через МФЦ
⒉ Почтовым отправлением с описью вложения
⒊ Через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС
⒋ Через портал Госуслуги
Крайний срок подачи декларации — 30 апреля 2026 года. Нарушение срока влечет штраф в размере 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки, но не менее 1000 рублей.
Сроки уплаты НДФЛ при продаже квартиры
Налог доплачивается до 15 июля 2026 года через электронные сервисы ФНС или банковские системы.
НДФЛ уплачивается не позднее 15 июля 2026 года следующими способами:
- через сервис “Уплата налогов и пошлин” на сайте ФНС
- через личный кабинет налогоплательщика
- в банках по реквизитам налоговой инспекции
Нарушение сроков уплаты налога влечет:
- начисление пеней в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки
- штраф в размере 20% от суммы неуплаченного налога
- принудительное взыскание недоимки, пеней и штрафа
Алгоритм действий при продаже квартиры в 2025 году
Последовательность действий от заключения договора до уплаты налога включает проверку сроков владения, расчет налоговых обязательств и соблюдение процедурных требований.
Этап 1. Проверка налоговых обязательств
- определить срок владения квартирой
- проверить право на льготы (семьи с детьми, единственное жилье)
- рассчитать предварительную сумму налога
Этап 2. Подготовка документов
- собрать документы о расходах на приобретение и улучшение
- получить справку о кадастровой стоимости
- подготовить копию договора купли-продажи
Этап 3. Заполнение декларации
- заполнить декларацию 3-НДФЛ с кодами 34, 760, 18
- приложить подтверждающие документы
- проверить правильность расчетов
Этап 4. Подача декларации
- подать декларацию до 30 апреля 2026 года
- получить уведомление о принятии
- дождаться результатов камеральной проверки
Этап 5. Уплата налога
- доплатить НДФЛ до 15 июля 2026 года
- сохранить документы об уплате
- контролировать отсутствие задолженности
Используемые нормативные акты
Приказ ФНС России от 19.09.2024 № ЕД-7-11/757@ “Об утверждении формы налоговой декларации по налогу на доходы физических лиц (форма 3-НДФЛ), порядка ее заполнения, а также формата представления налоговой декларации по налогу на доходы физических лиц в электронной форме”
Вопросы по применению при продаже недвижимости
Нужно ли подавать декларацию при продаже квартиры с убытком?
Декларацию подавать обязательно, даже если квартира продана дешевле, чем куплена. Налог в этом случае не доначисляется, но отчетность предоставить необходимо.
Можно ли применить имущественный вычет при продаже доли в квартире?
Каждый собственник доли может заявить имущественный вычет пропорционально своей доле. При продаже доли по отдельному договору вычет применяется в полном размере до 1 млн рублей.
Как рассчитать налог при продаже квартиры ниже кадастровой стоимости?
При продаже по цене менее 70% от кадастровой стоимости налог рассчитывается исходя из кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0,7, а не из цены договора.
Действуют ли льготы для семей с детьми при любом сроке владения?
Льготы для семей с детьми позволяют не платить налог независимо от срока владения при соблюдении условий: использование средств от продажи на покупку нового жилья в РФ, площадь которого превышает площадь проданного.
Можно ли зачесть расходы на ремонт при расчете налога?
Расходы на ремонт и реконструкцию учитываются при расчете налога, если они документально подтверждены и произведены после приобретения квартиры в собственность.
Как быть, если документы о расходах на покупку утеряны?
При отсутствии документов о расходах применяется имущественный вычет в размере до 1 млн рублей. Восстановить документы можно через Росреестр, банки, застройщиков или нотариусов.
Нужно ли платить налог с продажи единственного жилья?
При продаже единственного жилья, находившегося в собственности более 3 лет, налог не платится. При меньшем сроке владения налог рассчитывается в общем порядке.
