Минфин России в письме от 03.10.2024 N 03-07-11/95743 установил единый порядок определения налоговой базы по НДС при передаче прав на жилые и нежилые помещения. Налоговая база рассчитывается как разница между продажной стоимостью прав с учетом НДС и расходами на их приобретение. Данная позиция полностью согласуется с разъяснениями ФНС России, изложенными в письме от 27.06.2014 N ГД-4-3/12291. Новый подход отменяет прежнее мнение Минфина о невозможности применения порядка определения базы для жилых помещений к передаче прав на нежилые объекты.
Актуальный порядок расчета базы НДС
Налоговая база по НДС при передаче прав на нежилые помещения определяется аналогично расчету для жилых помещений
Налоговый кодекс РФ не содержит специальных положений для определения налоговой базы при передаче прав на нежилые помещения. Минфин России разъяснил, что в данном случае применяется универсальный подход к расчету налоговой базы независимо от типа помещений.
Формула расчета налоговой базы:
НБ = ПС - РП, где:
- НБ - налоговая база по НДС
- ПС - продажная стоимость прав (с учетом НДС)
- РП - расходы на приобретение прав
Пример расчета налоговой базы
🔍 Организация приобрела права на нежилое помещение за 5 000 000 рублей. Продажная стоимость прав составила 7 080 000 рублей (включая НДС 20%).
Расчет налоговой базы:
- Продажная стоимость с НДС: 7 080 000 руб.
- Расходы на приобретение: 5 000 000 руб.
- Налоговая база: 7 080 000 - 5 000 000 = 2 080 000 руб.
- Сумма НДС к уплате: 2 080 000 × 20/120 = 346 667 руб.
Эволюция позиции Минфина
Министерство финансов пересмотрело свой подход к определению налоговой базы по НДС для нежилых помещений
Ранее Минфин придерживался позиции о невозможности применения порядка определения налоговой базы, установленного для жилых помещений, к операциям с нежилыми объектами. Новое разъяснение ведомства устанавливает единообразный подход к расчету налоговой базы по НДС.
Данная позиция согласуется с многолетней практикой ФНС России, которая последовательно применяет единый порядок определения налоговой базы для всех видов помещений.
Практическое применение разъяснений
Налогоплательщики применяют единый алгоритм расчета НДС независимо от типа помещений
Алгоритм определения налоговой базы:
- Фиксация продажной стоимости прав с учетом НДС
- Документальное подтверждение расходов на приобретение прав
- Расчет разницы между продажной стоимостью и расходами
- Исчисление суммы НДС расчетным методом (20/120)
Документальное оформление
Для корректного расчета налоговой базы необходимы:
- Договоры приобретения и реализации прав
- Документы, подтверждающие фактические расходы
- Счета-фактуры
- Регистры налогового учета
Краткий вывод
Новая позиция Минфина России обеспечивает единообразный подход к определению налоговой базы по НДС при передаче прав на любые помещения. Расчет производится как разница между продажной стоимостью прав с НДС и расходами на их приобретение.
Чек-лист расчета НДС при передаче прав на помещения
⒈ Проверка документов
- Наличие договоров приобретения и реализации прав
- Документальное подтверждение расходов на приобретение
- Корректность оформления счетов-фактур
⒉ Расчет налоговой базы
- Определение продажной стоимости с учетом НДС
- Подтверждение расходов на приобретение
- Расчет разницы между продажей и расходами
⒊ Исчисление НДС
- Применение расчетной ставки 20/120
- Оформление счетов-фактур
- Отражение в налоговой декларации
Используемые нормативные акты
- Письмо Минфина России от 03.10.2024 N 03-07-11/95743 - актуальная позиция по расчету налоговой базы НДС
- Письмо ФНС России от 27.06.2014 N ГД-4-3/12291 - разъяснения о порядке определения налоговой базы
- Налоговый кодекс РФ - основные положения по исчислению НДС
Частые вопросы по расчету НДС при операциях с недвижимостью
Применяется ли единый порядок расчета НДС к помещениям разного назначения?
Да, согласно новой позиции Минфина России, порядок определения налоговой базы единый для всех типов помещений. Расчет производится как разница между продажной стоимостью прав с НДС и расходами на их приобретение.
Как подтвердить расходы на приобретение прав?
Расходы подтверждаются первичными документами: договорами, платежными поручениями, актами приема-передачи прав. Все документы должны быть правильно оформлены и содержать обязательные реквизиты.
Можно ли применять вычеты НДС при приобретении прав?
Налоговые вычеты по НДС применяются в общем порядке при наличии правильно оформленных счетов-фактур и использовании прав в облагаемых НДС операциях.
