Обязанности застройщиков и собственников недвижимости с 1 марта 2025. Регистрация прав ► Аудиторская фирма «Решение»

С 1 марта 2025 года, как ни странно, в законодательстве произошли весьма существенные изменения, влияющие на налогообложение объектов недвижимости.

По сути, Федеральный закон № 487-ФЗ теперь возлагает на застройщиков обязанность регистрировать право собственности участников долевого строительства в течение 30 рабочих дней после подписания передаточного акта. Более того, владельцы зданий и сооружений отныне должны приобрести в собственность или взять в аренду государственные и муниципальные земельные участки под своими объектами.

Фактически, для вовлечения в налоговый оборот сельхозугодий с 1 марта 2025 года органы местного самоуправления определяют размеры земельных долей в виде простой правильной дроби с последующим внесением этих данных в ЕГРН и передачей в ФНС.

Новые обязанности застройщиков при регистрации прав собственности

Застройщики получили дополнительные обязательства по оформлению прав собственности участников долевого строительства

Как изменился порядок регистрации объектов долевого строительства?

Согласно Федеральному закону № 487-ФЗ, процедура оформления прав собственности на объекты долевого строительства, честно говоря, претерпела существенные изменения. Теперь после постановки объекта на государственный кадастровый учет застройщик самостоятельно запускает процесс регистрации права собственности участника долевого строительства.

Основные изменения в процедуре:

Застройщик направляет в Росреестр заявление о государственной регистрации права собственности участника долевого строительства не позднее 30 рабочих дней со дня подписания передаточного документа
После завершения регистрации застройщик вручает собственнику выписку из ЕГРН
Росреестр автоматически пересылает сведения из ЕГРН в налоговый орган

Полезно знать:

Ответственность за своевременную подачу документов полностью лежит на застройщике
Участник долевого строительства освобождается от необходимости самостоятельной подачи заявления

Какие документы должен предоставить застройщик новому собственнику?

После завершения процедуры государственной регистрации права собственности застройщик, в сущности, передает участнику долевого строительства выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Этот документ служит официальным подтверждением права собственности на объект недвижимости.

Помимо выписки из ЕГРН, комплект документов, предоставляемых собственнику, обычно включает:

Передаточный акт на объект недвижимости
Технический план помещения
Инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства
Гарантийные документы на инженерное оборудование

🔍 Пример: Компания «Стройинвест» завершила строительство жилого комплекса «Солнечный». После подписания акта приема-передачи квартиры с Ивановым А.А. 15 марта 2025 года, застройщик самостоятельно подал документы в Росреестр 10 апреля 2025 года (в пределах 30-дневного срока). После регистрации права собственности 20 апреля 2025 года, «Стройинвест» передал Иванову А.А. выписку из ЕГРН, подтверждающую его право собственности на квартиру.

Требования к приобретению земельных участков собственниками зданий

Владельцы недвижимости должны оформить права на земельные участки под объектами

Кто должен приобрести земельные участки под зданиями?

Федеральный закон № 487-ФЗ устанавливает, что физические и юридические лица, являющиеся собственниками зданий и сооружений (включая помещения и машино-места в них), в некотором смысле, должны приобрести права на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены эти объекты недвижимости.

Данное требование распространяется на категории собственников:

Граждане, владеющие жилыми и нежилыми зданиями
Юридические лица, имеющие в собственности коммерческую недвижимость
Собственники помещений в зданиях и сооружениях
Владельцы машино-мест в зданиях и сооружениях

Полезно знать:

Земельный участок можно приобрести как в собственность, так и в аренду
Порядок приобретения регулируется положениями Земельного кодекса РФ
Отсутствие оформленных прав на земельный участок может привести к административной ответственности

🔍 Пример: ООО «Торговый центр» владеет зданием магазина на земельном участке, находящемся в муниципальной собственности. Согласно новым требованиям, компания обратилась в администрацию города с заявлением о выкупе данного участка. После проведения оценки стоимости земли и заключения договора купли-продажи, ООО «Торговый центр» зарегистрировало право собственности на земельный участок в Росреестре, что позволило компании полностью легализовать свой имущественный комплекс.

Вовлечение в налоговый оборот земельных участков из сельхозугодий

Как будут определяться размеры земельных долей?

Для вовлечения в налоговый оборот земельных участков из состава приватизированных сельскохозяйственных угодий, доли в праве на которые выражены в гектарах и балло-гектарах, был принят Федеральный закон от 14.07.2022 № 316-ФЗ. Согласно п. 1 ст. 3 этого закона, с 1 марта 2025 года, по сути, вводится новый порядок определения размеров земельных долей.

Процедура определения размеров земельных долей включает этапы:

Орган местного самоуправления по месту расположения земельного участка определяет размеры земельных долей
Размеры долей, ранее выраженные в гектарах или балло-гектарах, пересчитываются в виде простой правильной дроби
Расчет производится в соответствии с порядком, установленным постановлением Правительства РФ от 16.09.2020 № 1475

Полезно знать:

Пересчет осуществляется автоматически без участия собственников земельных долей
Результаты определения размеров утверждаются решением муниципального органа
Информация о новых размерах земельных долей подлежит обязательной публикации

Каков порядок внесения изменений в ЕГРН?

После утверждения результатов определения размеров земельных долей муниципальный орган, между прочим, обеспечивает внесение соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Данный процесс происходит в несколько этапов:

Решение об утверждении результатов определения размеров земельных долей публикуется в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ
Информация размещается на официальном сайте муниципального органа
По истечении 30 дней с даты опубликования решения муниципальный орган обеспечивает внесение изменений в сведения ЕГРН
После внесения изменений в ЕГРН указанные сведения передаются в ФНС России в соответствии с п. 4 ст. 85 Налогового кодекса РФ

🔍 Пример: В Ивановском районе администрация провела пересчет земельных долей в сельскохозяйственном кооперативе «Рассвет».

Земельная доля гражданина Петрова С.В., ранее выраженная как «8,5 гектара», была пересчитана и определена как «7/153 доли в праве общей долевой собственности».

Это решение было опубликовано в районной газете и размещено на сайте администрации 5 марта 2025 года. После истечения 30-дневного срока (5 апреля 2025 года) администрация направила сведения в Росреестр для внесения изменений в ЕГРН, а затем эти данные были переданы в налоговую инспекцию для корректировки налогообложения.

В итоге,

Изменения в законодательстве, вступившие в силу с 1 марта 2025 года, естественно, существенно влияют на процессы регистрации прав собственности и налогообложения объектов недвижимости. Новые правила возлагают дополнительные обязанности на застройщиков, упрощают процедуру регистрации для участников долевого строительства и устанавливают требования к оформлению прав на земельные участки под объектами недвижимости.

Особое внимание уделено вовлечению в налоговый оборот земельных участков из состава приватизированных сельхозугодий путем пересчета земельных долей из гектаров и балло-гектаров в простую правильную дробь.

Чек-лист по оформлению прав на недвижимость в 2025 году

Для застройщиков: направить заявление о государственной регистрации права собственности участника долевого строительства в течение 30 рабочих дней после подписания передаточного акта
Для застройщиков: передать выписку из ЕГРН новому собственнику после регистрации права собственности
Для застройщиков многоквартирных домов: подать заявление о регистрации права собственности на помещения и машино-места, построенные без привлечения средств дольщиков, в течение 6 месяцев с даты кадастрового учета дома
Для собственников зданий и сооружений: проверить наличие прав на земельный участок под объектом недвижимости
Для собственников зданий на государственных/муниципальных землях: инициировать процедуру приобретения земельного участка в собственность или аренду
Для владельцев земельных долей в сельхозугодьях: отслеживать публикации решений муниципальных органов о пересчете размеров земельных долей

Используемые нормативные акты

Федеральный закон от 26 декабря 2024 г. № 487-ФЗ - основной документ, регулирующий новые обязанности застройщиков и собственников зданий
Федеральный закон от 14.07.2022 № 316-ФЗ - устанавливает порядок вовлечения в налоговый оборот земельных участков из сельхозугодий
Постановление Правительства РФ от 16.09.2020 № 1475 - определяет методику пересчета земельных долей
Приказ ФНС России от 30.10.2023 № ЕД-7-21/784@ - регламентирует порядок передачи сведений о земельных участках
Письмо ФНС России и Росреестра от 24.01.2025 № БС-4-21/599@/01-0536-ТГ/25 - содержит разъяснения по применению новых правил
Информация ФНС России от 6 марта 2025 года - официальное уведомление о вступлении в силу изменений

Частые вопросы по новым правилам налогообложения недвижимости

Когда вступают в силу новые правила регистрации прав на объекты долевого строительства?

Новые правила регистрации прав на объекты долевого строительства вступили в силу с 1 марта 2025 года. С этой даты застройщики обязаны самостоятельно подавать документы на регистрацию права собственности участников долевого строительства в течение 30 рабочих дней после подписания передаточного акта.

Что делать собственникам земельных долей до 1 марта 2025 года?

До 1 марта 2025 года собственникам земельных долей, выраженных в гектарах или балло-гектарах, не требуется предпринимать каких-либо действий по пересчету размеров этих долей. Процедура пересчета будет осуществляться органами местного самоуправления автоматически. Однако рекомендуется проверить актуальность сведений о себе в ЕГРН, чтобы в дальнейшем избежать возможных ошибок при пересчете.

Как будет осуществляться налогообложение после изменения размера земельных долей?

После пересчета размеров земельных долей и внесения соответствующих изменений в ЕГРН, налогообложение будет осуществляться на основе новых данных. Налоговая база для земельного налога будет определяться пропорционально доле в праве общей собственности на земельный участок, выраженной в виде простой правильной дроби. Сведения для расчета налога будут автоматически передаваться из Росреестра в ФНС России в соответствии с п. 4 ст. 85 Налогового кодекса РФ.