Журнал

Снос зданий под строительство: остаточную стоимость нельзя списать в расходы

Арбитражный суд Московского округа в постановлении от 27.05.2025 № А40-63845/2024 определил порядок учета остаточной стоимости ликвидированных зданий при строительстве новых объектов.

Суд установил, что если ликвидация основных средств проводится для освобождения участка под строительство, остаточную стоимость включают в первоначальную стоимость создаваемого объекта, а не списывают во внереализационные расходы. Решение касается всех организаций, которые сносят здания и сооружения для возведения новых объектов основных средств.

Обстоятельства дела

Налогоплательщик ликвидировал здания и сооружения для освобождения участка под строительство нового объекта и учел остаточную стоимость во внереализационных расходах.
Организация провела ликвидацию зданий и сооружений, находившихся на земельном участке, предназначенном для строительства нового здания. Остаточную стоимость ликвидированных объектов основных средств компания отнесла на внереализационные расходы при расчете налога на прибыль.
Налоговая инспекция при проведении выездной проверки установила связь между ликвидацией старых зданий и строительством нового объекта. По мнению проверяющих, затраты на снос зданий представляют собой подготовительные работы для создания нового амортизируемого имущества.

Позиция налогоплательщика

Организация рассматривала ликвидацию как самостоятельную финансово-хозяйственную операцию, не связанную со строительством.
Налогоплательщик настаивал на правомерности отнесения остаточной стоимости ликвидированных объектов на внереализационные расходы. Компания обосновывала свою позицию тем, что ликвидация зданий и сооружений представляет собой отдельную операцию, не связанную непосредственно с последующим строительством.
Организация ссылалась на положения налогового законодательства, согласно которым остаточная стоимость ликвидируемых основных средств относится на внереализационные расходы. По мнению налогоплательщика, факт последующего строительства на освобожденном участке не влияет на квалификацию операции по ликвидации.

Позиция налоговой инспекции

ФНС квалифицировала ликвидацию как подготовительный этап строительства, требующий включения затрат в первоначальную стоимость создаваемого объекта.
Налоговая инспекция доначислила налог на прибыль, исходя из того, что остаточную стоимость ликвидированных зданий следует включить в первоначальную стоимость строящегося объекта. Проверяющие обосновали свою позицию целевым характером ликвидации.
По мнению ФНС, снос зданий проводился исключительно для освобождения участка под новое строительство. Такие затраты представляют собой расходы на приобретение или создание амортизируемого имущества и подлежат включению в его первоначальную стоимость с последующим списанием через амортизацию.
Инспекция указала, что налогоплательщик необоснованно единовременно уменьшил налогооблагаемую прибыль на сумму остаточной стоимости ликвидированных объектов.

Решение судов трех инстанций

Все судебные инстанции поддержали позицию налоговой службы, установив критерий цели ликвидации для определения порядка учета затрат.
Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций единогласно признали правомерность доначисления налога на прибыль. Арбитражные суды сформулировали принципы квалификации операций по ликвидации основных средств.
Для определения характера финансово-хозяйственной операции суды признали решающим фактором цель ее проведения. Если ликвидация основных средств осуществляется для создания нового амортизируемого имущества, остаточную стоимость ликвидируемых объектов включают в первоначальную стоимость создаваемого имущества.
В рассматриваемом деле суды установили, что целью ликвидации зданий и сооружений являлось освобождение земельного участка для строительства нового здания. При таких обстоятельствах ликвидация не представляет собой отдельную самостоятельную операцию, а является этапом другой операции – строительства нового объекта основных средств.

Практический пример разграничения целей ликвидации

Ситуация 1: Самостоятельная ликвидация
Организация сносит здание в связи с его аварийным состоянием без планов строительства на данном участке. Остаточную стоимость относят на внереализационные расходы.
Ситуация 2: Ликвидация как этап строительства
Компания сносит здание для возведения на его месте нового производственного корпуса. Остаточную стоимость включают в первоначальную стоимость строящегося объекта.

Принципы для применения в практике

Определение цели ликвидации основных средств становится критерием для правильной налоговой квалификации операции.
Судебное решение формирует четкие критерии для разграничения самостоятельной ликвидации основных средств и ликвидации как подготовительного этапа создания нового имущества.
При планировании ликвидации основных средств организациям необходимо документально подтверждать цель проведения работ. Если ликвидация проводится для освобождения места под новое строительство, остаточную стоимость следует включать в первоначальную стоимость создаваемого объекта.
Для избежания налоговых споров рекомендуется:
⒈ Документировать цель ликвидации в приказах и распоряжениях руководства
⒉ Разграничивать по времени операции ликвидации и строительства при их независимом характере
⒊ Обосновывать техническую необходимость сноса для последующего строительства

Критерии определения связанности операций

Признаки единой операции:
  • Ликвидация проводится непосредственно перед началом строительства
  • Снос необходим для технической возможности строительства
  • Решения о ликвидации и строительстве принимаются одновременно
  • Проектная документация предусматривает снос существующих объектов
Признаки самостоятельных операций:
  • Значительный временной разрыв между ликвидацией и строительством
  • Ликвидация по причинам, не связанным со строительством
  • Отсутствие планов строительства на момент принятия решения о ликвидации

Используемые нормативные акты

Постановление АС Московского округа от 27.05.2025 по делу № А40-63845/2024

Вопросы по аналогичным ситуациям

Влияет ли временной разрыв между ликвидацией и строительством на квалификацию операций?

Временной интервал между операциями может свидетельствовать об их самостоятельном характере, но не является определяющим фактором. Суды анализируют совокупность обстоятельств, включая цель ликвидации, техническую необходимость сноса для строительства и документальное обоснование решений. Короткий промежуток времени усиливает позицию налоговых органов о связанности операций.

Можно ли избежать включения остаточной стоимости в первоначальную стоимость нового объекта?

Избежать включения остаточной стоимости в первоначальную стоимость нового объекта можно только при документальном обосновании самостоятельного характера ликвидации. Необходимо доказать, что решение о сносе принималось по причинам, не связанным с планами строительства. Формальное разделение операций во времени без экономического обоснования налоговые риски не снижает.

Как документально обосновать самостоятельный характер ликвидации?

Для обоснования самостоятельного характера ликвидации рекомендуется: оформить приказ о ликвидации с указанием причин, не связанных со строительством; получить техническое заключение о состоянии объекта; зафиксировать отсутствие планов строительства на момент принятия решения; документировать изменение планов использования участка. Решающее значение имеет хронология принятия решений и их экономическое обоснование.

Распространяется ли позиция суда на реконструкцию существующих объектов?

Позиция суда применима к реконструкции, если она предполагает снос части существующих конструкций для создания новых элементов объекта. При реконструкции с увеличением стоимости объекта более чем на 50% остаточную стоимость демонтируемых элементов включают в стоимость реконструкции. Критерий цели работ остается определяющим для правильной квалификации операций.
2025-06-13 15:00 Судебная практика Бухучет Налог на прибыль