ФНС в письме № БС-4-21/11281@ от 15.12.2025 разъяснила, что коэффициент 1,1, ограничивающий рост налога на имущество физических лиц 10% в год, не применяется при увеличении кадастровой стоимости из-за изменения характеристик объекта в течение года. В таких случаях налог рассчитывается отдельно за периоды до и после изменения характеристик с применением коэффициента владения, а полученные суммы складываются без ограничивающего коэффициента. Разъяснение касается ситуаций реконструкции, перепланировки и других изменений объекта недвижимости, когда кадастровая стоимость меняется не в плановом порядке переоценки раз в 3-5 лет, а в результате действий собственника.
Общий порядок применения коэффициента 1,1 при расчете налога на имущество физических лиц
Коэффициент 1,1 ограничивает рост налога на имущество физлиц до 10% при плановой переоценке кадастровой стоимости, которая проводится региональными органами власти раз в 3-5 лет.
Граждане уплачивают налог на имущество исходя из кадастровой оценки объекта по состоянию на 1 января соответствующего налогового периода. Региональные органы власти утверждают результаты массовой кадастровой оценки недвижимости с периодичностью от 3 до 5 лет.
При значительном увеличении кадастровой стоимости по итогам плановой переоценки налоговая нагрузка на граждан может резко возрасти. Чтобы избежать этого, Налоговый кодекс РФ устанавливает механизм ограничения роста налога: сумма налога за текущий год не может превышать сумму за предыдущий год более чем на 10%.
Механизм применения коэффициента:
⒈ ИФНС рассчитывает налог исходя из новой кадастровой стоимости
⒉ Налог за предыдущий год умножается на коэффициент 1,1
⒊ Если налог по новой стоимости превышает налог за прошлый год, увеличенный на коэффициент 1,1, к уплате предъявляется меньшая сумма
Это правило действует при плановых массовых переоценках, когда изменение кадастровой стоимости происходит по инициативе государства, а не собственника имущества.
Спорная ситуация: изменение характеристик объекта в течение года
Кадастровая стоимость может измениться не только в результате плановой переоценки, но и из-за изменения характеристик объекта в течение налогового периода — после реконструкции, перепланировки, изменения назначения помещения.
Собственники недвижимости могут в течение года провести реконструкцию объекта, изменить его назначение, увеличить площадь или внести другие изменения в характеристики. После внесения таких изменений в ЕГРН кадастровая стоимость объекта пересчитывается.
Возникает вопрос: применяется ли в такой ситуации коэффициент 1,1, ограничивающий рост налоговой нагрузки? С одной стороны, кадастровая стоимость выросла. С другой — причина роста не плановая переоценка, а действия самого собственника.
Отличия от стандартной ситуации:
Изменение стоимости происходит в течение года, а не на 1 января
Причина изменения — действия собственника, а не решение оценщиков
Объект фактически становится другим с измененными характеристиками
Именно эту неоднозначную ситуацию разъяснила ФНС в своем письме.
Официальная позиция ФНС по применению коэффициента 1,1
ФНС в письме № БС-4-21/11281@ от 15.12.2025 четко указала: коэффициент 1,1 не применяется, если кадастровая стоимость выросла из-за изменения характеристик объекта в течение налогового периода.
Позиция ведомства основывается на том, что коэффициент 1,1 предназначен для смягчения налоговой нагрузки при плановых массовых переоценках кадастровой стоимости. Когда региональные органы власти утверждают новые результаты кадастровой оценки, собственники не могут повлиять на этот процесс — государство в одностороннем порядке изменяет налоговую базу.
При изменении характеристик объекта ситуация принципиально иная:
Собственник сам инициирует изменения объекта
Увеличение стоимости — результат улучшения имущества
Изменяется сам объект налогообложения, а не только его оценка
ФНС считает, что в таких случаях нет оснований для применения механизма ограничения роста налога. Коэффициент владения учитывает период, в течение которого объект имел прежние или новые характеристики, что само по себе является справедливым механизмом расчета.
Порядок расчета налога при изменении кадастровой стоимости в течение года
При изменении характеристик объекта в течение года налог рассчитывается отдельно за период до изменений и за период после изменений с применением коэффициента владения, затем обе суммы складываются.
Расчет налога производится по следующему алгоритму:
Для периода до изменения характеристик:
Налог₁ = Кадастровая стоимость (старая) × Налоговая ставка × (Количество месяцев до изменения / 12) × Коэффициент владения
Для периода после изменения характеристик:
Налог₂ = Кадастровая стоимость (новая) × Налоговая ставка × (Количество месяцев после изменения / 12) × Коэффициент владения
Итоговый налог к уплате:
Налог = Налог₁ + Налог₂
Коэффициент владения отражает количество полных месяцев, в течение которых объект находился в собственности с определенными характеристиками. Месяц, в котором произошло изменение характеристик, учитывается как полный месяц для целей расчета.
Важно: коэффициент 1,1 в этой формуле не участвует. Налог за предыдущий год не сравнивается с текущим для ограничения роста.
Как рассчитать налог при изменении характеристик объекта
При расчете налога необходимо:
⒈ Определить дату внесения изменений в ЕГРН — с этого момента применяется новая кадастровая стоимость
⒉ Рассчитать количество месяцев владения объектом с прежними характеристиками
⒊ Рассчитать количество месяцев владения объектом с новыми характеристиками
⒋ Вычислить налог отдельно за каждый период
⒌ Сложить полученные суммы
Налоговые инспекции производят расчет автоматически на основании данных ЕГРН. Собственнику направляется единое налоговое уведомление с итоговой суммой к уплате.
Пример расчета налога при реконструкции объекта
Исходные данные
Гражданин Петров владеет квартирой с кадастровой стоимостью 4 000 000 рублей. В июле 2024 года он присоединил к квартире соседнее помещение, увеличив площадь. Изменения внесены в ЕГРН с 1 июля 2024 года. Новая кадастровая стоимость составила 6 000 000 рублей. Налоговая ставка — 0,1%. Петров владеет квартирой весь год.
Расчет налога за период с прежними характеристиками (январь-июнь)
Период владения: 6 месяцев
Коэффициент владения: 6/12 = 0,5
Налог₁ = 4 000 000 × 0,1% × 0,5 = 2 000 рублей
Расчет налога за период с новыми характеристиками (июль-декабрь)
Период владения: 6 месяцев
Коэффициент владения: 6/12 = 0,5
Налог₂ = 6 000 000 × 0,1% × 0,5 = 3 000 рублей
Итоговая сумма налога к уплате
Налог = 2 000 + 3 000 = 5 000 рублей
Сравнение с гипотетическим применением коэффициента 1,1
Если бы применялся коэффициент 1,1:
Налог за 2023 год при стоимости 4 000 000: 4 000 рублей
Налог за 2023 год × 1,1 = 4 400 рублей
Налог по новой стоимости за весь год: 6 000 рублей
К уплате был бы предъявлен налог 4 400 рублей вместо 5 000 рублей. Но поскольку изменение произошло по инициативе собственника через улучшение объекта, механизм ограничения роста не применяется.
Используемые нормативные акты
Письмо ФНС России от 15.12.2025 № БС-4-21/11281@
Налоговый кодекс Российской Федерации
Вопросы по применению разъяснений ФНС
Применяется ли коэффициент 1,1 при изменении характеристик после реконструкции объекта?
Нет, коэффициент 1,1 не применяется. ФНС разъяснила, что этот коэффициент предназначен для ограничения роста налога при плановых массовых переоценках кадастровой стоимости, проводимых региональными органами власти. При изменении характеристик объекта по инициативе собственника (реконструкция, перепланировка, изменение назначения) налог рассчитывается отдельно за периоды до и после изменений с применением коэффициента владения, без использования ограничивающего коэффициента 1,1.
Как рассчитать коэффициент владения при изменении характеристик в середине года?
Коэффициент владения рассчитывается отдельно для каждого периода. Для периода до изменений: количество полных месяцев владения объектом с прежними характеристиками делится на 12. Для периода после изменений: количество полных месяцев владения объектом с новыми характеристиками делится на 12. Месяц, в котором внесены изменения в ЕГРН, считается первым месяцем владения объектом с новыми характеристиками. Например, если изменения внесены в июле, коэффициент владения до изменений будет 6/12, а после изменений — 6/12.
Что делать, если кадастровая стоимость изменилась дважды за год из-за разных изменений характеристик?
При двух изменениях характеристик в течение года налог рассчитывается отдельно за три периода: с первоначальными характеристиками, с характеристиками после первого изменения и с характеристиками после второго изменения. Для каждого периода применяется соответствующая кадастровая стоимость и коэффициент владения, отражающий количество месяцев нахождения объекта в каждом состоянии. Все три суммы складываются для получения итогового налога к уплате. Коэффициент 1,1 не применяется ни к одному из периодов.
Нужно ли самостоятельно пересчитывать налог или это делает ИФНС?
Налоговая инспекция самостоятельно производит расчет налога на основании данных ЕГРН о кадастровой стоимости и датах изменения характеристик объекта. Собственнику направляется налоговое уведомление с итоговой суммой к уплате. Самостоятельный пересчет не требуется. Если собственник считает, что расчет произведен с ошибкой, он может обратиться в налоговую инспекцию с заявлением о перерасчете, приложив подтверждающие документы. Срок для обращения — три года со дня уплаты налога.
