Приказ ФНС России от 10.12.2025 № ЕД-7-21/1071@ установил правовые основания для включения единых недвижимых комплексов в региональные перечни объектов торгово-офисного назначения, облагаемых по кадастровой стоимости. Изменения затрагивают владельцев комплексов, включающих административно-деловые центры, торговые помещения, объекты общепита и бытового обслуживания. Региональные органы власти вправе применять новый порядок при формировании перечней на 2026 год, которые должны быть определены не позднее 1 марта текущего налогового периода.
Корректировка состава сведений об объектах недвижимости
Приказ ФНС от 30.06.2020 № ЕД-7-21/409@ дополнен новым реквизитом — кадастровым номером единого недвижимого комплекса.
До внесения изменений порядок формирования региональных перечней объектов торгово-офисного назначения не предусматривал специальных оснований для включения единых недвижимых комплексов. Налоговые органы и уполномоченные органы исполнительной власти субъектов РФ оперировали сведениями об отдельных объектах недвижимости — зданиях, строениях, сооружениях и помещениях. Единый недвижимый комплекс как самостоятельный объект гражданских прав, объединяющий несколько зданий и сооружений с единым назначением, не имел формализованного механизма включения в перечень.
Приказ ФНС России от 10.12.2025 № ЕД-7-21/1071@ внес следующие изменения в приказ от 30.06.2020 № ЕД-7-21/409@:
установлены основания для внесения единых недвижимых комплексов в ежегодный региональный перечень объектов торгово-офисного назначения;
в состав сведений о таких объектах включен кадастровый номер единого недвижимого комплекса;
определен порядок идентификации единого недвижимого комплекса при формировании перечня.
Кадастровый номер единого недвижимого комплекса присваивается при государственном кадастровом учете и содержится в Едином государственном реестре недвижимости. Этот номер отличается от кадастровых номеров отдельных объектов, входящих в состав комплекса, и позволяет идентифицировать комплекс как единый объект налогообложения.
Даты вступления в силу и период применения
Изменения действуют с 1 января 2026 года, приказ вступает в силу 22 февраля 2026 года.
Приказ ФНС России от 10.12.2025 № ЕД-7-21/1071@ зарегистрирован в Минюсте России 21 января 2026 года и вступает в силу 22 февраля 2026 года. При этом материальные изменения в порядке налогообложения применяются с 1 января 2026 года — с начала налогового периода.
Письмо ФНС России от 26.01.2026 № БС-36-21/443@ разъясняет, что приказ может применяться для определения перечня на налоговый период 2026 года и последующие налоговые периоды. Это означает, что региональные органы власти вправе включить единые недвижимые комплексы в перечни, формируемые на 2026 год, несмотря на то что формальное вступление приказа в силу происходит позднее даты формирования перечня.
Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ определяет перечень объектов недвижимости, облагаемых по кадастровой стоимости, не позднее 1 марта текущего налогового периода. Для 2026 года это означает, что перечень должен быть сформирован не позднее 1 марта 2026 года. Региональные органы власти, намеревающиеся включить единые недвижимые комплексы в перечень на 2026 год, должны руководствоваться положениями приказа при формировании перечня.
Объекты недвижимости, подлежащие включению в перечень
Единые недвижимые комплексы торгово-офисного назначения могут включаться в региональный перечень наряду с отдельными зданиями и помещениями.
Статья 378.2 Налогового кодекса РФ устанавливает категории объектов недвижимости, в отношении которых налоговая база по налогу на имущество организаций определяется как кадастровая стоимость. К таким объектам относятся:
административно-деловые центры и торговые центры (комплексы), а также помещения в них;
нежилые помещения, назначение которых предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания;
нежилые помещения, которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания.
Единый недвижимый комплекс согласно статье 133.1 Гражданского кодекса РФ представляет собой совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, либо расположенных на одном земельном участке. Такой комплекс выступает единой недвижимой вещью и участвует в обороте как неделимый объект.
При включении единого недвижимого комплекса в региональный перечень уполномоченный орган оценивает соответствие комплекса критериям, установленным статьей 378.2 НК РФ. Комплекс включается в перечень, если его назначение или фактическое использование соответствует торгово-офисной деятельности. Кадастровый номер единого недвижимого комплекса указывается в перечне в качестве идентифицирующего реквизита.
Изменения в расчете налога на имущество организаций
Включение единого недвижимого комплекса в региональный перечень меняет порядок определения налоговой базы с остаточной стоимости на кадастровую.
Налоговая база по налогу на имущество организаций определяется двумя способами в зависимости от категории объекта. Для большинства объектов основных средств база определяется как среднегодовая стоимость имущества по данным бухгалтерского учета. Для объектов, включенных в региональный перечень, база определяется как кадастровая стоимость на 1 января налогового периода.
Включение единого недвижимого комплекса в перечень влечет следующие последствия для владельца:
⒈ Налоговая база определяется как кадастровая стоимость комплекса на 1 января налогового периода, а не как остаточная стоимость по данным бухгалтерского учета.
⒉ Налоговая ставка применяется в размере, установленном субъектом РФ для объектов, облагаемых по кадастровой стоимости. Предельная ставка для таких объектов составляет 2% согласно статье 380 НК РФ.
⒊ Авансовые платежи рассчитываются исходя из кадастровой стоимости с применением коэффициента 1/4 за каждый отчетный период.
⒋ Налоговые льготы, установленные субъектом РФ для объектов, облагаемых по среднегодовой стоимости, не применяются. Действуют только льготы, предусмотренные для объектов с кадастровой базой.
Владельцам единых недвижимых комплексов торгово-офисного назначения следует отслеживать публикацию региональных перечней на 2026 год. Перечни размещаются на официальных сайтах уполномоченных органов исполнительной власти субъектов РФ и на сайте ФНС России. При обнаружении комплекса в перечне необходимо скорректировать расчет налога на имущество за 2026 год с учетом кадастровой стоимости.
Используемые нормативные акты
Приказ ФНС России от 10.12.2025 № ЕД-7-21/1071@
Письмо ФНС России от 26.01.2026 № БС-36-21/443@
Приказ ФНС России от 30.06.2020 № ЕД-7-21/409@
Статья 378.2 Налогового кодекса РФ
Вопросы по применению изменений
С какого периода единые недвижимые комплексы могут включаться в региональные перечни?
Приказ ФНС России от 10.12.2025 № ЕД-7-21/1071@ применяется для определения перечня на налоговый период 2026 года и последующие периоды. Это прямо указано в письме ФНС России от 26.01.2026 № БС-36-21/443@. Владельцам единых недвижимых комплексов торгово-офисного назначения следует проверить региональные перечни, публикуемые до 1 марта 2026 года.
Какие сведения теперь должны содержаться в региональном перечне по единым недвижимым комплексам?
В состав сведений об объектах недвижимости включен кадастровый номер единого недвижимого комплекса. Этот номер присваивается при государственном кадастровом учете комплекса как единого объекта и отличается от кадастровых номеров отдельных зданий и сооружений в его составе. Сведения о кадастровом номере можно получить из выписки из ЕГРН.
Могут ли регионы применить новый приказ для формирования перечня на 2026 год, если приказ вступает в силу только 22 февраля?
Да, региональные органы власти вправе применять положения приказа при формировании перечня на 2026 год. Письмо ФНС России от 26.01.2026 № БС-36-21/443@ содержит прямое разъяснение о возможности такого применения. При необходимости уточнения статуса формирования перечня в конкретном регионе следует обратиться в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ или территориальный налоговый орган.
Как определяется налоговая база для единых недвижимых комплексов, включенных в перечень?
Налоговая база определяется как кадастровая стоимость единого недвижимого комплекса на 1 января налогового периода. Это следует из общего порядка, установленного статьей 378.2 НК РФ для объектов торгово-офисного назначения. Сведения о кадастровой стоимости на соответствующую дату можно получить путем запроса выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта.
Как рассчитывается налог, если единый недвижимый комплекс не включен в региональный перечень?
При отсутствии единого недвижимого комплекса в региональном перечне налоговая база определяется как среднегодовая стоимость имущества по данным бухгалтерского учета. Применяется общий порядок определения налоговой базы согласно статье 375 НК РФ. Налогоплательщику следует вести раздельный учет объектов, входящих в состав комплекса, для корректного формирования налоговой базы.
