БМЦ в Рекомендации Р-176/2025-ОК от 3 июля 2025 года определил критерии отнесения основных средств к инвестиционной недвижимости для целей бухгалтерского учета. ФСБУ 6/2020 требует отдельного учета инвестиционной недвижимости, но не содержит конкретных ориентиров для выделения таких объектов из состава основных средств. Рекомендации устанавливают принцип различия экономических рисков и выгод от самостоятельного использования объекта и от предоставления его в аренду, а также четыре признака, исключающих отнесение актива к недвижимости.
Отсутствие критериев в ФСБУ 6/2020
ФСБУ 6/2020 определяет понятие инвестиционной недвижимости, но не дает критериев для ее выделения из состава основных средств.
Федеральный стандарт бухгалтерского учета ФСБУ 6/2020 «Основные средства» устанавливает, что инвестиционная недвижимость представляет собой основные средства в виде недвижимости, предназначенной для предоставления за плату во временное пользование и (или) получения дохода от прироста ее стоимости. Стандарт требует учитывать такое имущество отдельно от остальных основных средств.
Однако ФСБУ 6/2020 не содержит методических указаний по определению того, какие именно основные средства следует относить к группе инвестиционной недвижимости. Отсутствие четких критериев создает сложности в практическом применении требований стандарта и может приводить к различным подходам в учете аналогичных объектов.
Принцип различия экономических рисков и выгод
Основной критерий отнесения к инвестиционной недвижимости – принципиальное различие характера экономических рисков и выгод от самостоятельного использования и от сдачи в аренду.
Рекомендация БМЦ устанавливает основной принцип классификации основных средств как инвестиционной недвижимости. Основные средства, предназначенные для предоставления за плату во временное пользование и (или) получения дохода от прироста их стоимости, считаются недвижимостью при условии принципиального различия характера экономических рисков и выгод.
Экономические риски и выгоды от самостоятельного использования объекта должны отличаться по характеру от экономических рисков и выгод от предоставления объекта в аренду или от прироста его стоимости. Это различие означает, что доходность от использования объекта в собственной деятельности и (или) доходность от сдачи его в аренду имеют разную природу и зависят от различных факторов.
Пример применения принципа
Офисное здание, приобретенное для сдачи в аренду, имеет доходность, зависящую от арендных ставок и местоположения. Производственное оборудование генерирует доходы от выпуска продукции, что принципиально отличается по характеру рисков.
Четыре признака исключения из инвестиционной недвижимости
Рекомендация определяет четыре конкретных признака, наличие которых исключает отнесение актива к недвижимости для целей инвестиционной деятельности.
БМЦ установил четыре обстоятельства, которые свидетельствуют об отсутствии принципиального различия между характером экономических рисков и выгод от разных способов использования актива:
Возможность перемещения без существенного ущерба. Актив может быть перемещен без существенного ущерба его эксплуатационным характеристикам. Недвижимость по определению связана с конкретным местоположением, поэтому мобильные активы не могут относиться к инвестиционной недвижимости.
Корреляция рыночных цен. Рыночная цена продукции, товаров, работ, услуг, производимых с использованием актива, выраженно коррелирует с рыночной ценой актива. Такая связь указывает на производственный характер использования объекта.
Незначимость местоположения. Месторасположение актива не является значимым фактором его рыночной цены. Для недвижимости местоположение всегда критически важно для формирования стоимости.
Предопределенность технического использования. Технические особенности актива предопределяют способ его использования. Специализированные активы с узким назначением не могут рассматриваться как инвестиционная недвижимость.
Используемые нормативные акты
Рекомендация Р-176/2025-ОК (принята БМЦ 3 июля 2025 г.)
ФСБУ 6/2020 «Основные средства»
Вопросы по применению рекомендаций
Как применять критерии к объектам смешанного использования?
Для объектов, используемых частично в собственной деятельности, частично для сдачи в аренду, необходимо определить преобладающий характер использования. Если большая часть объекта предназначена для получения арендных доходов и соответствует критериям БМЦ, весь объект может учитываться как инвестиционная недвижимость. При невозможности определения преобладающего использования объект учитывается в составе обычных основных средств.
Влияет ли правовая форма недвижимости на применение критериев?
Критерии БМЦ применяются независимо от правовой формы недвижимости – права собственности, аренды или иного вещного права. Определяющим фактором является экономическое содержание использования объекта, а не юридическая конструкция владения им.
Можно ли изменить классификацию объекта при смене способа использования?
При изменении фактического использования основного средства организация должна пересмотреть его классификацию в соответствии с новыми обстоятельствами. Перевод из инвестиционной недвижимости в обычные основные средства и обратно оформляется соответствующими бухгалтерскими записями с отражением в учетной политике.
Как документировать применение критериев для целей аудита?
Рекомендуется создать аналитическую справку по каждому объекту с обоснованием соответствия или несоответствия критериям БМЦ. Документ должен содержать описание объекта, анализ по каждому из четырех признаков исключения, вывод о возможности отнесения к инвестиционной недвижимости и ссылки на подтверждающие документы.
Распространяются ли рекомендации на объекты незавершенного строительства?
Критерии БМЦ применимы к объектам незавершенного строительства, если их предполагаемое использование после ввода в эксплуатацию соответствует определению инвестиционной недвижимости. Анализ проводится на основе проектной документации и планируемого способа использования объекта после завершения строительства.
